סקירה פיזית של הנכס – בדיקת מצב, מיקום ופרטים טכניים

השלב הראשון בתהליך הערכת שווי מקרקעין על ידי שמאי הוא כמובן ביקור של ממש בנכס הרלוונטי. במהלך הסיור, השמאי יבצע בדיקה יסודית של מצב הנכס, איכות הבנייה, רמת התחזוקה ופרטים טכניים רבים נוספים.

בנכסי מגורים, יש חשיבות למשל למספר החדרים, שטח הדירה, קומה, כיווני אוויר, מרפסות, חניה, מחסן וכד'. בנכס מסחרי כמו קניון או חנות יש לבדוק נגישות, שטחי מסחר, מחסנים, תשתיות וכו'. בכל המקרים, יתעד השמאי את הפרטים הפיזיים והמיקום המדויק.

בנוסף לביקור במבנה עצמו, ייבחן השמאי לעומק גם את הגורמים החיצוניים שעשויים להשפיע על ערך הנכס – הסביבה הקרובה, מרחק ממוקדי תעסוקה, פקקי תנועה, מפגעים סביבתיים, תשתיות ציבוריות ועוד. הערכת הפוטנציאל והסיכונים של המיקום הם נדבך קריטי.

תיעוד מפורט ומדויק של מאפייני הנכס הוא הבסיס עליו מושתתת כל הערכת שווי, ולכן על השמאי להשקיע בסקירה זמן ותשומת לב. גם פרט שנראה שולי יכול בהמשך להיות בעל השפעה משמעותית על השווי.

המומלצים לשנת 2024 בתחום שמאי מקרקעין

עמרם כהן

דירוג משוכלל: 4

זמינות מיידית

יוסף קפלן

דירוג משוכלל: 3

זמינות מיידית

אליהו רוזנברג

דירוג משוכלל: 2

זמינות מיידית

דוד רבינוביץ

דירוג משוכלל: 1

זמינות מיידית

יצחק קפלן

דירוג משוכלל: 1

זמינות מיידית

שלמה קפלן

דירוג משוכלל: 4

זמינות מיידית בעלי מקצוע נוספים

בדיקת מסמכים סטטוטוריים – היתרים, רישומים ותכניות בנייה

לאחר הסקירה הפיזית, על השמאי לעבור על שלל מסמכים רשמיים הקשורים לנכס כדי לאמת את הבעלויות ולהבין את הסטטוס התכנוני והמשפטי של המקרקעין. בין המסמכים שחובה לבדוק:

• נסח טאבו מעודכן המפרט מי הבעלים הרשום וזכויותיו
• חוזי מכר, שכירות וחכירה קודמים ונוכחיים
• היתרי בנייה, שימוש ואיכלוס ממוסדות התכנון
• תיק בניין ומפות מדידה של השטח

שמאי מיומן ידע לנתח את המידע בנסחי הטאבו, כמו הערות אזהרה, עיקולים או זיקות הנאה שונות שעשויות להשפיע על זכויות הקניין ועל שווי הנכס. כמו כן, עליו לוודא התאמה בין הרישומים לבין המצב הפיזי בפועל.

בחינת היתרי הבנייה והתוכניות הקיימות תאפשר לשמאי להעריך את הפוטנציאל של הנכס – האם ניתן להרחיב את המבנה, להוסיף קומות, לשנות את הייעוד? כל אלו פרמטרים מהותיים לקביעת השווי הסופי.

מסקנות השמאי צריכות להתבסס על נתוני אמת בלבד ולשקף את מצב הזכויות העדכני של הנכס. אסור לו "לקחת קיצורי דרך" או להניח הנחות ללא בסיס מוצק במסמכים ובעובדות.

השוואה לנכסים דומים והתאמה למגמות שוק

השוואה כזו כוללת בדיקת נתוני רישום והיתרי בנייה גם של הנכסים האחרים, וכן מידע על מחירי מכירה ושכירות פומביים או פרטיים (למשל מצד מתווכים או שמאים אחרים). ככל שהנכסים להשוואה יהיו דומים יותר, כן יהיה בסיס הנתונים אמין ומדויק יותר.

עם זאת, השוואה "שטוחה" אינה מספיקה. על השמאי להתחשב גם במכלול המגמות הכלכליות הרחבות יותר – האם האזור נמצא בצמיחה או בדעיכה? האם צפויים פרויקטים או השקעות שישנו את פני הסביבה? האם יש שינויים טכנולוגיים או רגולטוריים צפויים?

השילוב בין נתוני העסקאות הפרטניות לבין ניתוח מעמיק של מגמות המאקרו, יאפשר לשמאי לספק הערכה מושכלת שאינה מנותקת מהקונטקסט הכולל. גם אם אין אפשרות להשוות לנכס זהה, ההבנה של כוחות השוק מאפשרת התאמות והסקת מסקנות רלוונטיות.

לסיכום, תהליך הערכת שווי מקרקעין כולל איסוף מידע מפורט על הנכס הפיזי, בדיקה מעמיקה של המצב התכנוני והקנייני, והצלבת נתונים מול שוק הנדל"ן הרחב. שילוב הגישות הללו על ידי שמאי מנוסה ובקיא יניב את האומדן המהימן והמדויק ביותר.

ב- ריכזנו עבורכם את צוות שמאי המקרקעין המובילים בישראל, בעלי וותק וניסיון עשיר בהערכות שווי למגוון מטרות. צרו קשר עוד היום ונשמח להעניק לכם שירות VIP להתאמת השמאי האידיאלי לצרכים שלכם.