הצד הפיזי – ממצב השלד ועד לפרטי הגימור

ללא ספק, אחד הגורמים המרכזיים שמשפיעים על הערכת מקרקעין הוא מצבו הפיזי העדכני של הנכס. שמאי מקצועי ייקח בחשבון מגוון רחב של פרמטרים הנוגעים למצב התחזוקה, האיכות הבנייה וההתאמה לסטנדרטים מודרניים.

בבחינת מצב השלד למשל, השמאי יבדוק האם יש סדקים, קורוזיה, רטיבות או ליקויים קונסטרוקטיביים אחרים שיכולים להעיד על פגמים מהותיים במבנה. בהערכת מקרקעין של בניין ישן, תידרש לא פעם חוות דעת של מהנדס קונסטרוקציה שתעריך את הצורך בחיזוקים או שיפוצים יסודיים.

גם למערכות הבניין כמו חשמל, אינסטלציה, מיזוג אוויר ומעליות יש השפעה משמעותית על שווי הנכס. שמאי מנוסה ידע לזהות סימני בלאי, תקלות חוזרות או התיישנות טכנולוגית שיחייבו השקעה ניכרת מצד הרוכש בעתיד.

ברמת הגימור הפנימי, איכות וטיב החומרים, כמו גם העיצוב והטעם האישי, הם פרמטרים נוספים שצריכים להילקח בחשבון בהערכת המקרקעין. דירה עם ריצוף וארונות מטבח חדשים למשל, תזכה בד"כ לתמחור גבוה יותר מאשר כזו עם גימור סטנדרטי או מיושן.

המומלצים לשנת 2024 בתחום שמאי מקרקעין

עמרם כהן

דירוג משוכלל: 4

זמינות מיידית

יוסף קפלן

דירוג משוכלל: 3

זמינות מיידית

אליהו רוזנברג

דירוג משוכלל: 2

זמינות מיידית

דוד רבינוביץ

דירוג משוכלל: 1

זמינות מיידית

יצחק קפלן

דירוג משוכלל: 1

זמינות מיידית

שלמה קפלן

דירוג משוכלל: 4

זמינות מיידית בעלי מקצוע נוספים

הערכה נכונה של כל המרכיבים הללו דורשת מהשמאי ידע טכני נרחב, ניסיון מצטבר ועין מיומנת שיודעת לזהות "סימני אזהרה". בלי הסתכלות מקצועית על מצבו הפיזי של הנכס, קשה לספק הערכת שווי מהימנה של המקרקעין.

מרכיבים משפטיים – בעלויות, הגבלות ופוטנציאל תכנוני

מעבר למצב הפיזי, בהערכת מקרקעין יש חשיבות עצומה גם למצב המשפטי והתכנוני של הנכס. פרמטרים כמו הסדר הבעלויות הרשום, שעבודים והערות אזהרה, הגבלות שימוש מיוחדות, היתרי בנייה ואישורים עירוניים – כולם משפיעים באופן ישיר על השווי.

שמאי המקרקעין חייב להתחקות אחר כל המסמכים הסטטוטוריים הרלוונטיים, החל מנסח רישום מקרקעין עדכני, המשך בחוזי מכר, שכירות או דיירות מוגנת, וכלה בתוכניות בניין עיר ומפות מצביות. עליו לדעת לנתח את המשמעויות של כל סעיף ופרט משפטי.

נניח שדירה מסוימת רשומה כבית משותף עם בעלויות מפוצלות בין כמה יורשים. במקרה כזה, הערך המסחרי שלה יהיה נמוך יותר מאשר דירה זהה שהיא בבעלות בלעדית של אדם אחד. השמאי צריך להעריך את הקושי האובייקטיבי והפגיעה באטרקטיביות של הנכס עקב מבנה הבעלויות.

בדומה, נכס המצוי בהליכי תביעה משפטית כזו או אחרת (למשל סכסוך בין יורשים, תביעת חוב של נושה וכו'), עשוי להיתפס כ"רכישה בעייתית" ולהימכר בדיסקאונט – גם אם פיזית הוא במצב מצוין. על השמאי לבטא את רמת הסיכון והאי-ודאות במחיר המומלץ.

אספקט חשוב נוסף הוא בחינת הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין לאור מדיניות התכנון הארצית והמקומית. ערכה של קרקע שמיועדת לפארק ציבורי, שונה לחלוטין מכזו עם זכויות בנייה נרחבות למגדל יוקרה. השמאי אמור להכיר את כל התוכניות ולחשב את ההשפעה שלהן על השווי.

לכן, על מנת לספק הערכת מקרקעין איכותית, נדרש מהשמאי לשלב באופן הדוק בין הסתכלות על ההיבטים הפיזיים, לבין ניתוח משפטי ותכנוני מעמיק. רק מי שיודע להעריך נכונה את שני צדדי המטבע, יוכל לתמחר את הנכס בצורה המדויקת ביותר.

בעין השמאי – התרשמות אישית וניסיון מצטבר

ההתרשמות הבלתי אמצעית של השמאי מהנכס במהלך הביקור בשטח היא בעלת משמעות קריטית. עין מיומנת שמסתכלת על מבנה תדע לחוש ולהעריך את איכותו הכוללת, את רמת התחזוקה לאורך השנים ואת התאמתו לצרכים ולטעמים של קהל היעד.

פרמטרים "רכים" יותר כמו תחושת המרחב, כמות האור הטבעי, אווירת הסביבה – כל אלו מרכיבים שקשה להגדיר או למדוד אותם בצורה מדויקת, אבל הם תורמים לאטרקטיביות וליוקרה של הנכס. שמאי מנוסה ידע להעריך אותם ולשקלל אותם בתמחור הסופי.

ככל שהשמאי צובר יותר ידע וניסיון מצטבר בהערכת מקרקעין לסוגיהם, כך מתפתחות אצלו האינטואיציה והיכולת לזהות "מציאות" או "בעיות" שלא בהכרח מופיעות במפרט הטכני. הוא לומד להכיר את השוק וללכת צעד אחד לפני כולם.

זו בדיוק הסיבה שחשוב כל כך לבחור שמאי בעל וותק רב בתחום, שכבר ראה הכל וניתח אלפי נכסים בקריירה שלו. הניסיון שצבר מאפשר לו "לקרוא" נכון את הסיטואציה ולתרגם אותה לכדי חוות דעת מקצועית ומנומקת היטב.

לסיכום, הערכת מקרקעין נכונה ומהימנה חייבת להתבסס על מכלול הגורמים הקשורים למצבו הנוכחי של הנכס – החל מהפן הפיזי והטכני, עבור בסטטוס המשפטי והתכנוני, וכלה בהתרשמות הבלתי אמצעית של השמאי מפוטנציאל השימוש והביקוש.

רק בחינה מקיפה של כל ההיבטים גם יחד, בשילוב עם ניסיון מעשי עשיר של שמאי מומחה, יכולה להבטיח תוצאה אמינה שמשקפת נאמנה את שוויו האמיתי של הנכס בשוק. בעלי נכסים המעוניינים בהערכה מדויקת ומקצועית מוזמנים לפנות אלינו ב- – נשמח לרתום את הידע הנרחב שלנו לטובתכם.