ריבית ואינפלציה – השחקנים המרכזיים בזירת הנדל"ן

כל שמאי מקרקעין מנוסה יודע שאי אפשר לבצע הערכת שווי מהימנה מבלי להתחשב במצב המקרו-כלכלי הכללי. שני הפרמטרים המשפיעים ביותר בהקשר זה הם כמובן שיעורי הריבית והאינפלציה, שקובעים במידה רבה את נפח הפעילות בשוק הנדל"ן ואת רמות המחירים.

ככל ששיעורי הריבית במשק יורדים, עלות המימון לרכישת נכסים הופכת זולה יותר. זה מעודד יותר אנשים ועסקים לקנות דירות ונכסים מסחריים, הן למגורים והן להשקעה. התוצאה – עלייה בביקושים שדוחפת את המחירים כלפי מעלה, לעיתים עד כדי היווצרות "בועה" מסוכנת.

מנגד, מדיניות מוניטרית מרסנת של העלאת ריביות על ידי הבנק המרכזי (בישראל – בנק ישראל) מובילה בד"כ לירידה בביקושים לדיור ולהאטה בקצב עליית המחירים. כשההלוואות יקרות יותר, פחות אנשים לוקחים משכנתא, הן מתוך חשש מההחזרים והן בגלל הקושי לעמוד בתנאי הסף של המערכת הבנקאית.

בהיבט של האינפלציה, המנגנון שפועל הוא של שחיקה בערך הכסף ובכוח הקנייה לאורך זמן. ככל שקצב האינפלציה עולה והכסף מאבד מערכו המהיר, כך גוברת הנטייה של משקיעים להסיט הון לנכסים "בטוחים" כמו נדל"ן, מתוך רצון לשמור על ערך רכושם.

המומלצים לשנת 2024 בתחום שמאי מקרקעין

אוריאל גביש

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

יוסי אזולאי

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

שלמה לוגסי

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

רפאל גרינשטיין

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

רונן ספיר

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

פליקס דוראל

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית בעלי מקצוע נוספים

עליות מחירים חדות עקב אינפלציה מעודדות גם ספקולנטים "לקפוץ על העגלה" ולנסות להרוויח מה"טרנד" של התייקרות הנכסים. זה מזין ביקושים נוספים ויוצר לחץ על המחירים, במעין מעגל קסמים שמזין את עצמו.

שמאי מקרקעין חייב לעקוב ברציפות אחר ההתפתחויות בזירת הריבית והאינפלציה, ולהעריך את ההשלכות האפשריות שלהן על הנכס הספציפי שמוערך. אי אפשר "לחיות בועה" ולהתעלם מההקשר הכלכלי הרחב שמשפיע באופן ישיר על שוק הנדל"ן.

צמיחה ותעסוקה – הקשר ההדוק לשוק הנדל"ן

גורם משמעותי נוסף שמשפיע מאוד על הערכת שווי מקרקעין הוא מצב המשק מבחינת צמיחה כלכלית ושוק התעסוקה. ככלל, ככל שהכלכלה צומחת בקצב מהיר יותר ויש יותר מועסקים עם הכנסה יציבה, כך עולים הביקושים לדיור ולנכסים מסחריים.

במצב של צמיחה מואצת, אנשים פרטיים מרגישים בטחון תעסוקתי ומעוניינים לשפר את רמת החיים שלהם על ידי מעבר לדירות גדולות ומרווחות יותר. הירידה בשיעורי האבטלה וחלוקת ההכנסה השוויונית יותר בין שכבות האוכלוסייה, מגדילות את מעגל הקונים הפוטנציאליים בשוק.

באופן דומה, חברות עסקיות הנהנות מגידול בפעילות ומעלייה ברווחים, נוטות להרחיב את שטחי המסחר והתעשייה שלהן ולשכור או לרכוש נכסים נוספים. הגידול בהיקף העובדים מייצר גם ביקוש נגזר לשירותים כמו מסעדות, בתי קפה וחנויות באזורי התעסוקה והמגורים.

לעומת זאת, בתקופות של מיתון או האטה ניכרת בפעילות העסקית, צפויה בדרך כלל ירידה בביקושים לנדל"ן על סוגיו השונים. כשיש פחות מועסקים עם משכורת קבועה והחברות נאבקות על הישרדותן, מעטים מעיזים לקחת על עצמם התחייבויות ארוכות טווח כמו רכישת דירה או מעבר למשרד יקר יותר.

בנוסף לכך, בזמן משבר כלכלי בולט במיוחד הסיכון הגלום בחוזי שכירות מסחריים. אם עסקים רבים נסגרים או מפסיקים לשלם שכר דירה, נכסים רבים עומדים להישאר ריקים ולא מניבים לתקופות ממושכות – מה שפוגע אנושות בשוויים.

משום כך, על שמאי מקרקעין מיומן לקחת בחשבון בהערכת שווי את "מצב המאקרו" והפרספקטיבה הצפויה לטווח הבינוני. אסור להתבסס רק על היצע וביקוש נקודתיים, אלא להעריך בזהירות גם את השלכות המגמות הכלכליות הרחבות על שוק הנדל"ן.

שינויים בחקיקה ובמיסוי – הזדמנויות וסיכונים

דוגמא אחת – הטבות מס משמעותיות לרוכשי דירה ראשונה (בפרויקטים כמו "מחיר למשתכן") הביאו לגידול חד בביקושים מצד קהל יעד זה, אך דחקו משקיעים ומשפרי דיור שנאלצו להתמודד עם עלויות גבוהות הרבה יותר. שווי הדירות במסלולים המועדפים האמיר, בעוד נכסים "רגילים" איבדו מערכם היחסי.

דוגמא נוספת – ציפיות (או איומים) בדבר העלאת המיסוי על בעלי דירות מרובות, הביאו במקרים רבים למכירות מבהלה של נכסים על ידי משקיעים שביקשו "לצאת מתחת לרדאר". התוצאה – הצפת השוק בהיצע עודף ולחץ כללי כלפי מטה על המחירים.

התרחישים הללו ממחישים כיצד צעדי מדיניות שלטוניים יכולים להציג בפני שמאי המקרקעין אתגרים מורכבים. עליו להעריך מחד את האפשרויות והסיכונים הטמונים בחקיקה לנכס הספציפי, ומאידך לנתח את ההשלכות על שוק הנדל"ן בכללותו.

לסיכום, הערכת שווי מקרקעין מדויקת ומהימנה אינה יכולה להתבצע ב"חלל ריק" – במנותק מההקשר הכלכלי הרחב. על השמאי האחראי לעקוב ברציפות אחרי מגמות המאקרו העיקריות -ריבית, אינפלציה, צמיחה ושוק העבודה, ולפענח את המשמעויות של שינויים חקיקתיים ורגולטוריים.

רק הסתכלות הוליסטית על "התמונה הגדולה" של המשק, בשילוב עם ניתוח פרטני מעמיק של הנכס הספציפי על מאפייניו הכלכליים והמשפטיים, יכולה לספק הערכת שווי משכנעת שעומדת במבחן המציאות. הידע והניסיון של שמאי מקרקעין בכיר הוא ללא ספק נכס משמעותי בפני עצמו.

זקוקים לחוות דעת שמאית מנומקת היטב שלוקחת בחשבון את מגמות השוק? פנו עוד היום למחלקה המקצועית של ותיהנו משירותי ההערכה האיכותיים והמהימנים ביותר.