מה זה בכלל תב"ע ולמה היא כל כך קריטית?

תוכנית בניין עיר (תב"ע) היא מסמך סטטוטורי המגדיר את השימושים וזכויות הבנייה המותרים בכל מגרש או חלקה. התב"ע קובעת פרמטרים כמו ייעוד הקרקע (מגורים, מסחר, תעשייה וכו'), צפיפות הבנייה, גובה המבנים, קווי הבניין ועוד.

מבחינה משפטית, אסור לבצע כל עבודה או שימוש בקרקע שלא תואמים את התב"ע התקפה. בפועל, התב"ע היא שמכתיבה את פוטנציאל הפיתוח והשימוש בכל נכס – ולכן את שוויו הכלכלי האמיתי בשוק.

השפעת התב"ע על המחיר יכולה להיות דרמטית ממש. קרקע חקלאית שייעודה שונה למגורים, למשל בעקבות הליך של "שינוי ייעוד", עשויה לעלות בערכה פי כמה וכמה בין לילה. הוספת זכויות בנייה, כמו אחוזי בנייה או הקלה במגבלות הגובה, אף היא מקפיצה את שווי הנכס.

לעומת זאת, תב"ע שמורידה את הצפיפות או מטילה מגבלות חדשות על האזור (כמו הפיכתו לשמורת טבע למשל), עלולה לפגוע קשות בערך הנכסים שבתחומה. לכן, שמאי מקרקעין חייב להכיר היטב את נבכי התב"ע ולהבין את ההשלכות שלה על כל נכס הוא מעריך.

המומלצים לשנת 2024 בתחום שמאי מקרקעין

אוריאל גביש

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

יוסי אזולאי

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

שלמה לוגסי

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

רפאל גרינשטיין

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

רונן ספיר

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

פליקס דוראל

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית בעלי מקצוע נוספים

תוכניות מתאר ארציות ומחוזיות – ההשפעות האסטרטגיות

בנוסף לתב"עות המקומיות והנקודתיות, יש השפעה עצומה גם לתוכניות המתאר הארציות והמחוזיות. תוכניות אלו מתוות את המדיניות הכוללת של המדינה בנוגע לתכנון ופיתוח של שטחים נרחבים, וקובעת יעדים אסטרטגיים לטווח הארוך.

דוגמא בולטת היא תוכנית המתאר הארצית 35 (תמ"א 35), שמסמנת אזורי עדיפות לאומית לפיתוח, שטחים מוגנים משיקולי שימור, מסדרונות תשתית, אזורים לציפוף בנייה וכו'. תוכנית זו ודומותיה מכתיבות במידה רבה את "גורל" יישובים ואזורים שלמים לשנים קדימה.

שינוי בתוכנית מתאר, כמו הפיכת אזור כפרי לעירוני, יכול להביא לזינוק במחירי הקרקעות באותו אזור. מנגד, סימון של שטח כ"חיץ ירוק" או כעתודה לשימור, עשוי להוריד את ערכם של מקרקעין רבים בסביבה בגלל הגבלת אפשרויות הפיתוח.

שמאי מקרקעין מנוסה חייב להכיר לעומק את המדיניות התכנונית הארצית, ולדעת לפענח את ההשלכות שלה על ערך נכסים ספציפיים. גם אם מדובר בהשפעות עקיפות וארוכות טווח, הן חייבות לקבל ביטוי נכון בחוות הדעת השמאית.

חשיבות מעקב רציף אחר שינויי תב"ע ותוכניות בנייה

לאור ההשפעה הקריטית של תוכניות בנייה ומתאר על שווי מקרקעין, ברור שעל שמאי אחראי לעקוב ברציפות אחר השינויים והעדכונים בהן. כניסה לתוקף של תב"ע חדשה או תיקון של תוכנית קיימת עשויים לשנות מהותית את ערכו של נכס.

מומלץ לשמאים לעקוב מקרוב אחר הפרסומים של מוסדות התכנון (הוועדות המקומיות, המחוזיות, מינהל התכנון וכו') ולהתעדכן בשינויי חקיקה ותקנות רלוונטיים. פסיקות של בתי המשפט ודו"חות של רשויות המס (כמו מס שבח) הם גם מקור מידע חשוב לגבי פרשנות ויישום ההוראות.

כמו כן, על השמאי לוודא שבכל חוות דעת ינתח את תוכניות הבנייה העדכניות ביותר. שימוש בתב"ע לא רלוונטית או התעלמות משינויים צפויים עלולים להטות את ההערכה בצורה משמעותית – ולפגוע באמינות ובמקצועיות שלה.

אי לכך, שמאי מוסמך ואחראי יקדיש תשומת לב רבה לפן התכנוני והסטטוטורי של הנכס וסביבתו, ויוודא שממצאיו משקפים את המצב המעודכן ביותר. עבור המזמין, בדיקה יסודית של מרכיב זה היא הבטחה לקבלת השירות השמאי האיכותי ביותר.

ב- תמצאו את צוות שמאי המקרקעין הבכירים בישראל, עם ניסיון וידע נרחב בתחום תוכניות הבנייה והשפעתן. השאירו פרטים ונשמח לחבר אתכם לאיש המקצוע המתאים ביותר עבור הנכס הספציפי שברשותכם.