מיקום, מיקום, מיקום – הכלל הראשון בנדל"ן

אין ספק שהגורם הדומיננטי ביותר המשפיע על שווי נכס הוא המיקום הגיאוגרפי שלו. כפי שמלמד הפתגם הידוע בענף – "מיקום, מיקום, מיקום" הם שלושת הכללים החשובים ביותר בנדל"ן.

דירה בשכונה מבוקשת במרכז הארץ, עם נגישות נוחה לצירי תחבורה מרכזיים, למוקדי תעסוקה ולאזורי בילוי ופנאי – תזכה כמעט תמיד לביקוש ולשווי גבוהים. לעומתה, נכס זהה בפריפריה או באזור פחות מפותח, עלול "לסבול" מהיצע עודף ומעניין מוגבל של קונים.

פרמטרים סביבתיים כמו מרחק מחופי הים, נוף, שטחים ירוקים, איכות אוויר ורמת רעש הם גם בעלי השפעה מכרעת. בתים צמודי קרקע בסביבה כפרית ושקטה עם אופק פתוח, זוכים בד"כ לפרמיה משמעותית לעומת דירות במרכזים העירוניים הצפופים.

על שמאי המקרקעין מוטלת המשימה להעריך בצורה מדויקת את ההשפעה של מכלול הגורמים הסביבתיים על שווי הנכס הספציפי – תוך ביצוע ההשוואות וההנחות המתאימות.

המומלצים לשנת 2024 בתחום שמאי מקרקעין

אוריאל גביש

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

יוסי אזולאי

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

שלמה לוגסי

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

רפאל גרינשטיין

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

רונן ספיר

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

פליקס דוראל

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית בעלי מקצוע נוספים

מצב הנכס – איכות הבנייה, שטח, ייעוד ופוטנציאל

בהינתן מיקום גיאוגרפי זהה, גורם נוסף שיקבע את שווי הנכס הוא כמובן מצבו הפיזי. ככל שמדובר במבנה איכותי יותר, מתוחזק ומודרני, כך הערך שלו צפוי לעלות.

פרמטרים כמו שטח בנוי, מספר קומות וחדרים, רמת גימור ואבזור, כיווני אוויר, מרפסות, גינה וחניה – כל אלו יכולים להכתיב הבדלים של מאות אלפי שקלים במחיר הסופי. גם גיל הבניין ומצבו הכללי (צנרת, חשמל, ליקויים קונסטרוקטיביים וכו') הם שיקולים כבדי משקל.

מבחינת שמאי המקרקעין, לא פחות חשובה היא בחינה של ייעוד הנכס ושל פוטנציאל הפיתוח העתידי שלו. קרקע חקלאית שאושרה לבנייה למגורים, תזכה כמובן לעליית ערך דרמטית. כך גם מגרש עם זכויות בנייה ואחוזי ניצול נרחבים, אל מול נכס "תקוע" עם מגבלות תכנוניות.

בכל מקרה נדרש מושמאי לבצע בדיקה פיזית קפדנית של הנכס, תוך בחינת כל המאפיינים הייחודיים שלו והשוואתם לעסקאות עבר דומות. רק כך ניתן יהיה לגזור את הערכת השווי האובייקטיבית והמהימנה ביותר.

מגמות מקרו-כלכליות – אי אפשר להתעלם מהתמונה הגדולה

מגמות כמו צמיחה או האטה בכלכלה, עלייה או ירידה בשיעורי הריבית, שינויים בכוח הקנייה של הציבור ובהרגלי הצריכה – כל אלו עשויים לזעזע את שוק הדיור ולהשפיע על הביקושים ועל המחירים במידה ניכרת.

גם החלטות רגולטוריות כמו שינוי מדיניות המיסוי (מס רכישה, מע"מ וכו'), קידום תמ"א 38 או תוכניות "מחיר למשתכן", וכן עדכוני חקיקה בנושאי פינוי-בינוי או התחדשות עירונית – יכולות לחולל תפנית של ממש בשוק בטווח הקצר והארוך.

שמאי מנוסה ובקיא, יידע לנתח את ההשלכות האפשריות של כל מגמה או רפורמה רלוונטית, ולגזור את המסקנות הנכונות לגבי הנכס הספציפי שעל הפרק. בלי הסתכלות רחבה והבנת "מפת המאקרו", קשה לייצר חוות דעת שמאית עדכנית ומדויקת.

לסיכום, הערכת שווי מקרקעין מורכבת ממגוון רחב של פרמטרים ברמת המיקרו והמאקרו. החל מהסביבה הקרובה, דרך מאפייני הנכס עצמו ועד מגמות השוק הכלל-משקיות – על שמאי מוסמך ומיומן להתחשב בכל ההיבטים הללו ובאינטראקציה ביניהם.

רק ראייה אינטגרטיבית המשלבת עומק וידע מקומי לצד הסתכלות על "התמונה הגדולה", יכולה להניב את הערכת השווי המהימנה והרלוונטית ביותר. אם אתם מחפשים שירותי שמאות ברמה הגבוהה ביותר, ב- תמצאו את האנשים הכי מנוסים ואמינים לעבודה.