שלב איסוף המידע – אתגר מורכב הדורש יצירתיות

כאשר הערכת מקרקעין מתבצעת לצורך הליך משפטי, כמו תביעת פיצויים או סכסוך בין בעלים, עבודתו של השמאי מקבלת נופך מיוחד. מעבר לצורך הבסיסי לתת אומדן מהימן ומבוסס של שווי הנכס, נדרשת מהשמאי גם יכולת להתמודד עם מצבים מורכבים ועם חוסר שיתוף פעולה מצד בעלי העניין.

אחד האתגרים הוא איסוף המידע הנחוץ להערכה. לא פעם, במחלוקות משפטיות, צד אחד או יותר "מסתיר קלפים" ולא משתף את כל הנתונים הרלוונטיים. למשל, בעל נכס עשוי לטעון שבוצעו בו שיפוצים יקרים שמעלים את שוויו, אך לא להציג חשבוניות. או שדייר סרבן עלול למנוע מהשמאי גישה פיזית לבדיקת הנכס.

במצבים כאלו, על השמאי להפעיל יצירתיות כדי להשלים את התמונה. הוא עשוי להיעזר בתמונות לוויין או אוויר כדי להעריך את מצב הנכס מבחוץ, לנסות ולהשיג מידע מהרשויות או מספקים חיצוניים שהיו מעורבים בשיפוץ, לראיין שכנים, או להסתמך יותר על עסקאות דומות כדי לגזור את השווי.

המפתח הוא לא להרים ידיים אלא למצות את כל המקורות האפשריים – גם אם הם לא שגרתיים. שמאי מנוסה ידע איך "ללקט" פיסות מידע ממגוון ערוצים ולהרכיב מהן תמונה מהימנה ככל האפשר.

המומלצים לשנת 2024 בתחום שמאי מקרקעין

אוריאל גביש

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

יוסי אזולאי

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

שלמה לוגסי

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

רפאל גרינשטיין

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

רונן ספיר

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

פליקס דוראל

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית בעלי מקצוע נוספים

הערכת מקרקעין רגישה לנסיבות הסכסוך

פרמטר חשוב נוסף בהערכות מקרקעין לצרכים משפטיים הוא רגישות לנסיבות הייחודיות של הסכסוך עצמו. גם אם שני נכסים זהים לחלוטין מבחינה פיזית, הערכת שוויים בהקשרים משפטיים שונים עשויה להיות שונה בתכלית.

נניח שמדובר בדירה שהופקעה על ידי המדינה לטובת פרויקט תשתית. כאן, יצטרך השמאי להתמקד בעיקר בשווי השוק הנורמטיבי של הנכס, ללא התחשבות ב"מקדם הפגיעה" האישית שחווה הבעלים עקב ההפקעה הכפויה.

אך אם מדובר באותה דירה בדיוק שנהרסה ברעידת אדמה, הערכת המקרקעין לצורך תביעת ביטוח תצטרך לקחת בחשבון גם את עלות המחיה החלופית של בעל הנכס, את הסבל והטראומה שעבר, את זמן ההמתנה עד לסיום הבנייה מחדש ועוד.

כלומר, על השמאי להפעיל שיקול דעת ולהתאים את מתודולוגיית ההערכה למהות המחלוקת המשפטית. עליו להבין לעומק את הזכויות, החובות והאינטרסים של הצדדים השונים, ולכלול בהערכה את כל מרכיבי הנזק או הפיצוי הרלוונטיים לאותה סיטואציה.

שמאי מיומן ישכיל להסתייע ביועצים משפטיים שמכירים את "כללי המשחק" בכל זירה, ויידע להציג את ממצאיו בשפה ובפורמט שישרתו בצורה הטובה ביותר את ההליך המשפטי הספציפי.

עמידה בחקירות נגדיות – כשהערכת המקרקעין עומדת למבחן

החוקרים ינסו לערער את התשתית העובדתית של חוות הדעת, להטיל ספק במקצועיות או באובייקטיביות של השמאי, ולחשוף סתירות או פגמים לוגיים בהיגיון שלו. רק שמאי בעל ידע מוצק, ביטחון עצמי ויושרה אישית יוכל לצלוח מבחן כזה בהצלחה.

המפתח הוא הכנה מקדימה מעמיקה והיכרות מלאה עם כל פרט בהערכה. על השמאי לצפות שאלות קשות, להתכונן עם המסמכים והאסמכתאות הדרושות, ולהתאמן בשחזור מהלך החשיבה וההנמקה עד שיוכל להסביר אותם באופן בהיר וקוהרנטי.

מעבר לכך, שמאי מנוסה גם ידע להכיר במגבלות הידע שלו, להודות בענווה אם טעה או אם חסר לו מידע, ולהימנע ממצגי יתר. דווקא היכולת לומר "אינני יודע" במקום הנכון, מחזקת את המהימנות ואת האמון של בית המשפט בחוות הדעת השמאית.

לסיכום, הערכת מקרקעין הקשורה למחלוקת משפטית מציבה בפני השמאי אתגרים ייחודיים. החל מקשיים באיסוף מידע בסיסי, עבור בהתאמת ההערכה לנסיבות הספציפיות של הסכסוך, וכלה ביכולת לעמוד בהצלחה בחקירות נגדיות – על כל אלו להתבצע ברמת מקצועיות ואמינות הגבוהות ביותר.

זקוקים לחוות דעת שמאית איתנה שתעמוד במבחן בית המשפט? ב- עומדים לרשותכם טובי השמאים, עם ניסיון עשיר בליווי מחלוקות משפטיות מורכבות. צרו קשר עוד היום ונשמח להעמיד את הידע והמומחיות שלנו לטובתכם.