נכסים מסחריים לעומת למגורים – הקריטריונים הייחודיים להערכה

בבואנו להעריך שווי של נכסי מקרקעין מסחריים, כמו משרדים, חנויות, מלאכה או תעשייה, עלינו להתחשב במספר פרמטרים ייחודיים שמבדילים אותם מנכסי מגורים רגילים. ההבדלים נובעים בעיקר ממהות השימוש בנכס ומאופי השוכרים או הקונים הפוטנציאליים.

ראשית, בהערכת מקרקעין מסחריים יש חשיבות עליונה למיקום הגיאוגרפי ולנגישות התחבורתית. עסק שמרוחק מצירי תנועה מרכזיים או שקשה להגיע אליו, יתקשה למשוך לקוחות ועובדים – ולכן שוויו יהיה נמוך יותר. שמאי מנוסה ידע להעריך את השפעת מאפייני הסביבה העסקית על כדאיות הנכס.

שנית, תקני הבנייה ודרישות הרגולציה שחלים על נכסים מסחריים מחמירים בהרבה מאלו שעל בנייני מגורים. למשל, נדרשים כאן אמצעי בטיחות וגהות ברמה גבוהה יותר, הנגשה מלאה לבעלי מוגבלויות, חניות בהיקף ובגודל תקני וכד'. כל אלו משפיעים על עלויות ההקמה וגם על הביקוש לנכס.

שלישית, קהל היעד לרכישה או שכירות של נכסים אלו הם גופים עסקיים ומוסדיים ולא אנשים פרטיים. לכן נדרש משמאי המקרקעין לחשב את שווי הנכס דרך פרספקטיבה כלכלית של תזרים מזומנים עתידי, החזר השקעה, יחס סיכון-סיכוי וכדומה – ולא רק לפי "מה עולה כמה" בשוק כרגע.

המומלצים לשנת 2024 בתחום שמאי מקרקעין

אוריאל גביש

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

יוסי אזולאי

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

שלמה לוגסי

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

רפאל גרינשטיין

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

רונן ספיר

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית

פליקס דוראל

טרם התקבל דירוג

זמינות מיידית בעלי מקצוע נוספים

לבסוף, ביקוש לשטחי מסחר ומשרדים תלוי מאוד בסביבה העסקית הרחבה – האם המשק במיתון או בצמיחה? האם יש תחרות קשה על נכסים כאלו? האם שיעורי התפוסה וההיוון באזור גבוהים? כל אלו גורמים חיצוניים שחייבים לקחת בחשבון בקביעת שווי הנכס.

בחינת חוזי שכירות ודמי שכירות מקובלים

אחד האלמנטים הקריטיים בהערכת מקרקעין מסחריים, הוא ניתוח חוזי השכירות הקיימים והשוואתם לתנאים המקובלים בשוק עבור נכסים דומים. השכירות, על תנאיה השונים, מהווה מקור הכנסה עיקרי (ולעיתים בלעדי) של הנכס – ולכן יש לה השפעה ישירה על שוויו.

שמאי מומחה ילמד לעומק את חוזי השכירות, ויבדוק את משכם, את מנגנוני ההצמדה והעדכון של דמי השכירות, את אופציות היציאה והביטול, את זהות השוכרים ואת חוזקם הפיננסי. כל פרט כזה יכול להוסיף או לגרוע משמעותית מערך הנכס כנכס מניב.

דוגמא אחת – חוזה שכירות ארוך טווח לחברת היי-טק יציבה, עם מנגנון עליית שכר דירה קבוע, שווה הרבה יותר מאשר חוזה קצר עם עסק חדש או רעוע שעשוי להתמוטט תוך זמן קצר. בראייה של משקיע הבוחן את התזרים העתידי, ההבדל עצום.

דוגמא נוספת – חוזה עם תנית יציאה נוחה לשוכר שמאפשרת לו לעזוב בהתראה קצרה, הוא סיכון משמעותי לבעלים ויכול להוריד את שווי הנכס. לעומתו, חוזה שמגביל את השוכר לתקופה ארוכה ללא יכולת ביטול, מקנה לבעלים ביטחון ויציבות בהכנסה.

על מנת להעריך את סבירות תנאי השכירות הקיימים, יערוך השמאי סקר שוק ויבדוק מהם דמי השכירות המקובלים לנכסים מקבילים באזור. כך יוכל לקבוע אם הנכס בתמחור שוק הוגן, או שמא הוא מתומחר ביתר או בחסר ביחס למתחרים.

כל ההיבטים הללו צריכים לקבל ביטוי בחוות הדעת השמאית, ולהיות מגובים בנתונים השוואתיים ובהנמקה מקצועית. רק כך יוכל המזמין לקבל תמונה מלאה ומהימנה לגבי כדאיות ההשקעה בנכס המניב.

הערכה לטווח הארוך – פוטנציאל השבחה ופיתוח עתידי

היבט נוסף וחשוב לא פחות בהערכת מקרקעין מסחריים, הוא הסתכלות ארוכת טווח על פוטנציאל ההשבחה והפיתוח בעתיד. גם נכס מצוין המושכר כיום במלואו ובמחיר ראוי, עשוי לאבד מערכו אם לא יהיו אפשרויות להרחיבו או לשנות את ייעודו בעוד כמה שנים.

שמאי מנוסה חייב לבחון לעומק לא רק את מצב התכנון הנוכחי של המקרקעין, אלא גם את התוכניות האסטרטגיות העתידיות של העירייה או המועצה המקומית. מהם הצפי והכיוון לפיתוח העסקי של האזור? האם מתוכננים שינויי תב"ע שיאפשרו הקמת מבנים רבי קומות? האם יש מגבלות או הגבלות צפויות?

להמחשה, נכס מבונה היטב אבל קרוב לוודאי שהעירייה לא תאשר לו תוספת בנייה משמעותית בעתיד, שווה הרבה פחות מנכס דומה עם זכויות בנייה רחבות שטרם מומשו. ההבדל טמון בראייה ארוכת הטווח של כדאיות ההשקעה מנקודת מבט עסקית.

גם היכרות עם תוכניות הפיתוח התחבורתיות, כמו פרויקטים של הרכבת הקלה או כבישים חדשים, יכולה לספק תובנות על פוטנציאל השבחת הנכס. ככל שתשתפר הנגישות למקום או שיתווספו בסביבה שירותים משלימים, כך צפוי הנכס להפוך אטרקטיבי יותר ולעלות בערכו.

על השמאי האחראי להכיר לעומק את כל ההיבטים התכנוניים והעתידיים הללו (תוך הסתייעות במומחים נוספים במידת הצורך), ולתרגם אותם להערכה כוללת שתיתן למזמין פרספקטיבה מושכלת לגבי אופק ההחזקה האידיאלי בנכס.

לסיכום, הערכת שווי של נכס מקרקעין מסחרי מציבה בפני שמאי המקרקעין אתגרים ייחודיים. מדובר בסביבה דינמית ותחרותית, המושפעת ממגוון רחב של גורמים כלכליים ורגולטוריים שצריך להכיר ולנתח.

על מנת לספק חוות דעת מהימנה ומקצועית, על השמאי להשקיע בלימוד מעמיק של מאפייני הנכס, תנאי השוק, חוזי השכירות ופוטנציאל ההשבחה העתידי – ולהשוות את כל אלו למקרים דומים. רק בדרך זו ניתן יהיה לתת למשקיע תמונה מלאה ומשכנעת שתסייע לו בקבלת החלטות מושכלת.

ב- אספנו עבורכם את צוות שמאי המקרקעין המנוסים והמקצועיים ביותר בישראל, המתמחים בהערכת שווי נכסים מסחריים מכל הסוגים והגדלים. פנו אלינו והפקידו את ההחלטה החשובה בידיים הטובות והאמינות ביותר!